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物流園區(qū)規(guī)劃的七大法寶
據不完全統(tǒng)計，目前我國由各級政府主導的各類工業(yè)園區(qū)已達上萬個。各類物流園區(qū)的數量也應當在數千家！我國物流園區(qū)種類繁多，沒有比較統(tǒng)一的規(guī)范標準。在實際建設和運營中，往往會演化成各種不同具體業(yè)態(tài)。隨著眾所周知的房地產調控政策的持續(xù)影響，物流園區(qū)的開發(fā)模式也呈現多元化，而且，物流園區(qū)的經營模式也從倉庫出租到增值服務，對物流園區(qū)的后期運營提出了更高的要求！
因此，物流園區(qū)在具體規(guī)劃、建設和運營時，要重點考慮以下7個方面的問題。
1、要踏踏實實進行實地市場調研，分析項目周邊的可能競爭對手及其相關企業(yè)
考察宏觀市場需求后，還要實地調研項目周邊市場競爭的狀態(tài)，尋求可供選擇的差異化策略。
物流園區(qū)項目的實地調研，一般也是要從三個方面進行：
（1）周邊主要產業(yè)（工業(yè)）園區(qū)。
（2）周邊物流園區(qū)及其入駐企業(yè)。
（3）潛在客戶需求。
2、深刻把握宏觀經濟發(fā)展環(huán)境和項目地的城市產業(yè)結構與市場客戶需求
在進行物流園區(qū)項目選擇時，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實力，而是市場需求是否支持項目發(fā)展。
物流園區(qū)項目的宏觀把握有三個要點：
（1）宏觀經濟環(huán)境分析。
一般來說，宏觀經濟環(huán)境分析要從三個層面和兩條主線來把握。三個層面即全國層面、省市（地區(qū)）層面、本地層面。而兩條主線即總體經濟和物流行業(yè)，包括現狀，特點，問題，趨勢等。
（2）當地城市產業(yè)結構分析。
一是了解當地城市主導產業(yè)的構成，以及支撐主導產業(yè)的重點企業(yè)分布。
二是當地物流產業(yè)發(fā)展情況，包括發(fā)展現狀，未來規(guī)劃，相關優(yōu)惠政策等。
（3）市場需求分析。
當地物流需求是產地物流？如果是，那么主要企業(yè)是誰？主要產品是什么？或是銷地物流？如果是，那么主要需求企業(yè)是誰？需求什么？還是中轉地物流？如果是，本地的相關設施和渠道是否滿足物流中轉需求？
3、項目地的區(qū)位交通情況，是項目戰(zhàn)略定位的客觀基礎
城市的區(qū)位與交通，是緊密聯(lián)系、相互作用的物流要素。在很大程度上說，區(qū)位交通是客觀存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。
4、項目的具體戰(zhàn)略定位和規(guī)劃設計
物流園區(qū)項目的戰(zhàn)略定位是項目成功的關鍵。而目前很多物流園區(qū)項目沒有達到預想效果，主要是忽視前期的戰(zhàn)略定位，結果就是先天不足，無法滿足客戶需求。
項目的主要功能。即項目有哪些主要功能，如辦公、交易、倉儲、配送、信息、配套服務等等。各功能區(qū)的主要經濟技術指標，以及相互關系。比如，每個功能區(qū)多大面積，將來計劃有多少家企業(yè)入駐。平均每家企業(yè)的辦公面積，倉儲面積和停車需求如何。各功能區(qū)的空間布局以及相互關系。既要考慮項目建設的外觀形象，也要考慮各功能區(qū)的業(yè)務互動和效率優(yōu)化。
5、要在開工前確定項目的開發(fā)和盈利模式
大家都知道，物流園區(qū)是投資大、周期長的項目。傳統(tǒng)的物流園區(qū)就是依靠園區(qū)租金收入。而現代物流園區(qū)要成為第四方物流服務平臺，需要向入駐企業(yè)提供增值服務。因此，確定園區(qū)項目的經營模式，才能形成園區(qū)建設與運營的良性發(fā)展。
（1）土地規(guī)劃。
物流園區(qū)用地一般屬物流用地，因自身配套服務需要（國家規(guī)定物流用地比照工業(yè)用地），可以根據實際情況申請部分市場（商業(yè)）用地。土地價格與當地政府具體洽談，協(xié)議確定。也要走招拍掛流程。在規(guī)劃條件方面，配套部分保持在20-30%為宜。
（2）開發(fā)原則。
正因為物流園區(qū)項目占地面積大，建設周期長，而且招商、培育也需要一定時間。因此，建議物流園區(qū)項目的開發(fā)原則為：統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)；滾動發(fā)展，分塊管理。
（3）經營模式。
物流園區(qū)的具體經營模式有三種，一是全部持有出租，二是全部銷售，三是租售結合。因物流園區(qū)投資大，全部持有出租的資金壓力也就比較大。而如果全部銷售，也難以對入駐企業(yè)（業(yè)戶）進行整合管理。因此，采取租售結合的模式是最佳的選擇。
（4）項目后期運營的收入結構。
除了房屋租金（含物業(yè)費）外，還有業(yè)務整合收入（入駐企業(yè)產生新的業(yè)務需要），信息服務收入（為入駐企業(yè)和相關企業(yè)提供），以及其它收入。
6、獲得政府的相關扶持政策
物流產業(yè)列入國家十大產業(yè)振興規(guī)劃，物流園區(qū)作為重點工程，可以得到各級政府的政策支持和資金扶持。
（1）國家產業(yè)政策導向和資金支持。物流園區(qū)項目在當地政府（發(fā)改委）辦理立項手續(xù)后，要爭取列為省重點工程項目。由此向國家有關部門申請扶持政策。
（2）當地政府的具體有關政策。土地政策：土地價格在掛牌前簽訂協(xié)議確定。規(guī)費政策：項目開發(fā)建設過程中，市區(qū)兩級行政事業(yè)收費減免。稅收政策：無論建設期和經營期，園區(qū)項目繳納的稅收，地方（市區(qū)兩級）留成部分至少可以做到“免二年再減半征收三年”。特別要提醒的是，入駐企業(yè)要享受同樣的稅收優(yōu)惠政策。這點對未來招商、吸引入駐企業(yè)來說很重要！其他政策：如政府代辦項目手續(xù)辦理，行業(yè)規(guī)范管理（政府下發(fā)文件，要求相關企業(yè)進駐，便于招商），以及實際的財政資金支持等。
7、做好項目的后期運營管理服務，是決定項目成功的保證
物流園區(qū)項目的成功，市場調研是前提，戰(zhàn)略定位是關鍵，運營管理服務是保證。做好物流園區(qū)的后期運營管理服務工作，就是要“1+1”，即建設一個體系——園區(qū)公共服務體系，搭建一個平臺——物流信息服務平臺。
（1）園區(qū)公共服務體系。
包括5個方面：
一是專業(yè)性物業(yè)管理服務。如同住宅小區(qū)的物業(yè)管理，為入駐企業(yè)和客戶提供基本的保安、保潔、工程維修等基本服務。
二是一體化行政服務。包括統(tǒng)一辦理工商注冊，稅務登記、銀行開戶代辦，統(tǒng)一開具發(fā)票，辦理行政許可（開展物流業(yè)務的行政審批）等。爭取引進相應的工商、稅務、銀行機構，以及政府行業(yè)管理部門入駐園區(qū)。
三是企業(yè)管理服務。因為入駐物流園區(qū)的企業(yè)大部分是中小型企業(yè)，園區(qū)要有專門的機構和人員為它們提供人力資源、財務記賬、法律合同等服務。也可以推薦社會機構長期合作。
四是業(yè)務整合服務。為入駐企業(yè)提供業(yè)務信息，提供輔助性業(yè)務服務（如配送、裝卸等），使得入駐企業(yè)集中核心業(yè)務成長。
五是物流金融服務，包括貸款，擔保，保險，融資租賃和倉單質押。這點是很多物流企業(yè)想做而又難以做到的。
（2）物流信息服務平臺。包括2個方面，一個是外部的公共信息服務，另一個就是園區(qū)內部的業(yè)務管理信息系統(tǒng)。由園區(qū)統(tǒng)一開發(fā)建設業(yè)務管理信息系統(tǒng)，既可以滿足入駐企業(yè)業(yè)務管理的電子商務需要，也會降低這方面整體的投資和費用。
看完中鐵城際小編給大家放出的七大法寶，對于物流園的規(guī)劃運營的思路是不是清晰了不少，如果想了解更多關于城鄉(xiāng)規(guī)劃與產業(yè)園規(guī)劃設計的相關知識，請多多關注中鐵城際規(guī)劃建設有限公司行業(yè)資訊，我們會為您提供最新最全的咨詢服務。
因此，物流園區(qū)在具體規(guī)劃、建設和運營時，要重點考慮以下7個方面的問題。
1、要踏踏實實進行實地市場調研，分析項目周邊的可能競爭對手及其相關企業(yè)
考察宏觀市場需求后，還要實地調研項目周邊市場競爭的狀態(tài)，尋求可供選擇的差異化策略。
物流園區(qū)項目的實地調研，一般也是要從三個方面進行：
（1）周邊主要產業(yè)（工業(yè)）園區(qū)。
（2）周邊物流園區(qū)及其入駐企業(yè)。
（3）潛在客戶需求。
2、深刻把握宏觀經濟發(fā)展環(huán)境和項目地的城市產業(yè)結構與市場客戶需求
在進行物流園區(qū)項目選擇時，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實力，而是市場需求是否支持項目發(fā)展。
物流園區(qū)項目的宏觀把握有三個要點：
（1）宏觀經濟環(huán)境分析。
一般來說，宏觀經濟環(huán)境分析要從三個層面和兩條主線來把握。三個層面即全國層面、省市（地區(qū)）層面、本地層面。而兩條主線即總體經濟和物流行業(yè)，包括現狀，特點，問題，趨勢等。
（2）當地城市產業(yè)結構分析。
一是了解當地城市主導產業(yè)的構成，以及支撐主導產業(yè)的重點企業(yè)分布。
二是當地物流產業(yè)發(fā)展情況，包括發(fā)展現狀，未來規(guī)劃，相關優(yōu)惠政策等。
（3）市場需求分析。
當地物流需求是產地物流？如果是，那么主要企業(yè)是誰？主要產品是什么？或是銷地物流？如果是，那么主要需求企業(yè)是誰？需求什么？還是中轉地物流？如果是，本地的相關設施和渠道是否滿足物流中轉需求？
3、項目地的區(qū)位交通情況，是項目戰(zhàn)略定位的客觀基礎
城市的區(qū)位與交通，是緊密聯(lián)系、相互作用的物流要素。在很大程度上說，區(qū)位交通是客觀存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。
4、項目的具體戰(zhàn)略定位和規(guī)劃設計
物流園區(qū)項目的戰(zhàn)略定位是項目成功的關鍵。而目前很多物流園區(qū)項目沒有達到預想效果，主要是忽視前期的戰(zhàn)略定位，結果就是先天不足，無法滿足客戶需求。
項目的主要功能。即項目有哪些主要功能，如辦公、交易、倉儲、配送、信息、配套服務等等。各功能區(qū)的主要經濟技術指標，以及相互關系。比如，每個功能區(qū)多大面積，將來計劃有多少家企業(yè)入駐。平均每家企業(yè)的辦公面積，倉儲面積和停車需求如何。各功能區(qū)的空間布局以及相互關系。既要考慮項目建設的外觀形象，也要考慮各功能區(qū)的業(yè)務互動和效率優(yōu)化。
5、要在開工前確定項目的開發(fā)和盈利模式
大家都知道，物流園區(qū)是投資大、周期長的項目。傳統(tǒng)的物流園區(qū)就是依靠園區(qū)租金收入。而現代物流園區(qū)要成為第四方物流服務平臺，需要向入駐企業(yè)提供增值服務。因此，確定園區(qū)項目的經營模式，才能形成園區(qū)建設與運營的良性發(fā)展。
（1）土地規(guī)劃。
物流園區(qū)用地一般屬物流用地，因自身配套服務需要（國家規(guī)定物流用地比照工業(yè)用地），可以根據實際情況申請部分市場（商業(yè)）用地。土地價格與當地政府具體洽談，協(xié)議確定。也要走招拍掛流程。在規(guī)劃條件方面，配套部分保持在20-30%為宜。
（2）開發(fā)原則。
正因為物流園區(qū)項目占地面積大，建設周期長，而且招商、培育也需要一定時間。因此，建議物流園區(qū)項目的開發(fā)原則為：統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)；滾動發(fā)展，分塊管理。
（3）經營模式。
物流園區(qū)的具體經營模式有三種，一是全部持有出租，二是全部銷售，三是租售結合。因物流園區(qū)投資大，全部持有出租的資金壓力也就比較大。而如果全部銷售，也難以對入駐企業(yè)（業(yè)戶）進行整合管理。因此，采取租售結合的模式是最佳的選擇。
（4）項目后期運營的收入結構。
除了房屋租金（含物業(yè)費）外，還有業(yè)務整合收入（入駐企業(yè)產生新的業(yè)務需要），信息服務收入（為入駐企業(yè)和相關企業(yè)提供），以及其它收入。
6、獲得政府的相關扶持政策
物流產業(yè)列入國家十大產業(yè)振興規(guī)劃，物流園區(qū)作為重點工程，可以得到各級政府的政策支持和資金扶持。
（1）國家產業(yè)政策導向和資金支持。物流園區(qū)項目在當地政府（發(fā)改委）辦理立項手續(xù)后，要爭取列為省重點工程項目。由此向國家有關部門申請扶持政策。
（2）當地政府的具體有關政策。土地政策：土地價格在掛牌前簽訂協(xié)議確定。規(guī)費政策：項目開發(fā)建設過程中，市區(qū)兩級行政事業(yè)收費減免。稅收政策：無論建設期和經營期，園區(qū)項目繳納的稅收，地方（市區(qū)兩級）留成部分至少可以做到“免二年再減半征收三年”。特別要提醒的是，入駐企業(yè)要享受同樣的稅收優(yōu)惠政策。這點對未來招商、吸引入駐企業(yè)來說很重要！其他政策：如政府代辦項目手續(xù)辦理，行業(yè)規(guī)范管理（政府下發(fā)文件，要求相關企業(yè)進駐，便于招商），以及實際的財政資金支持等。
7、做好項目的后期運營管理服務，是決定項目成功的保證
物流園區(qū)項目的成功，市場調研是前提，戰(zhàn)略定位是關鍵，運營管理服務是保證。做好物流園區(qū)的后期運營管理服務工作，就是要“1+1”，即建設一個體系——園區(qū)公共服務體系，搭建一個平臺——物流信息服務平臺。
（1）園區(qū)公共服務體系。
包括5個方面：
一是專業(yè)性物業(yè)管理服務。如同住宅小區(qū)的物業(yè)管理，為入駐企業(yè)和客戶提供基本的保安、保潔、工程維修等基本服務。
二是一體化行政服務。包括統(tǒng)一辦理工商注冊，稅務登記、銀行開戶代辦，統(tǒng)一開具發(fā)票，辦理行政許可（開展物流業(yè)務的行政審批）等。爭取引進相應的工商、稅務、銀行機構，以及政府行業(yè)管理部門入駐園區(qū)。
三是企業(yè)管理服務。因為入駐物流園區(qū)的企業(yè)大部分是中小型企業(yè)，園區(qū)要有專門的機構和人員為它們提供人力資源、財務記賬、法律合同等服務。也可以推薦社會機構長期合作。
四是業(yè)務整合服務。為入駐企業(yè)提供業(yè)務信息，提供輔助性業(yè)務服務（如配送、裝卸等），使得入駐企業(yè)集中核心業(yè)務成長。
五是物流金融服務，包括貸款，擔保，保險，融資租賃和倉單質押。這點是很多物流企業(yè)想做而又難以做到的。
（2）物流信息服務平臺。包括2個方面，一個是外部的公共信息服務，另一個就是園區(qū)內部的業(yè)務管理信息系統(tǒng)。由園區(qū)統(tǒng)一開發(fā)建設業(yè)務管理信息系統(tǒng)，既可以滿足入駐企業(yè)業(yè)務管理的電子商務需要，也會降低這方面整體的投資和費用。
看完中鐵城際小編給大家放出的七大法寶，對于物流園的規(guī)劃運營的思路是不是清晰了不少，如果想了解更多關于城鄉(xiāng)規(guī)劃與產業(yè)園規(guī)劃設計的相關知識，請多多關注中鐵城際規(guī)劃建設有限公司行業(yè)資訊，我們會為您提供最新最全的咨詢服務。
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