城市物流園區(qū)規(guī)劃與建設的基本內容

物流園區(qū)規(guī)劃設計是指對城市區(qū)域物流用地進行定位、空間布局,對區(qū)內功能進行設計、對設備與設施進行配置,以及對物流園區(qū)經(jīng)營方針和管理模式進行策劃的過程 現(xiàn)代物流園區(qū)的規(guī)劃建設是一項系統(tǒng)工程,其物流活動范圍廣闊,既有城市的、區(qū)域的、全國的活動領域,又有跨國的活動領域;物流流程復雜,須經(jīng)過倉儲、運輸、配送、包裝、裝卸、流通加工、信息處理等環(huán)節(jié);物流涉及面廣,涉及工業(yè)、農業(yè)、商貿、鐵路、交通、航空、信息、城市規(guī)劃等部門 在這種情況下,需要協(xié)同各方才能做好物流園區(qū)規(guī)劃工作,否則會影響物流園區(qū)的效益提高和效能發(fā)揮

按照規(guī)劃編制的一般程序和方法,物流園區(qū)的建設規(guī)劃應涵蓋以下幾個方面的主要內容:物流園區(qū)建設規(guī)劃的背景、物流園區(qū)規(guī)劃建設的必要性和可行性、物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位、物流園區(qū)未來物流作業(yè)量的預測及構成分析、物流園區(qū)的選址決策、物流園區(qū)的規(guī)模確定、物流園區(qū)的功能設計、物流園區(qū)的主要技術裝備、物流園區(qū)的平臺規(guī)劃(基礎設施平臺和信息平臺)物流園區(qū)的系統(tǒng)需求及系統(tǒng)初步設計、物流園區(qū)建設的投資規(guī)模及資金來源、物流園區(qū)建設的國民經(jīng)濟評價和財務評價、物流園區(qū)建設的可行性論證、物流園區(qū)建設的運作模式由于篇幅關系,本文主要探討物流園區(qū)戰(zhàn)略定位、物流園區(qū)的功能設計、運作模式、物流園區(qū)信息平臺的建設等四個方面內容.

物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位

據(jù)中國倉儲協(xié)會最近完成的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,現(xiàn)時內地物流園區(qū)平均空置率高達》0%,經(jīng)營效益與投資的預期目標相差甚大 科學地確定物流園區(qū)的戰(zhàn)略理念和戰(zhàn)略定位,完善戰(zhàn)略規(guī)劃的內容和服務體系的設計,成了當前物流園區(qū)建設的當務之急

1、現(xiàn)代城市物流園區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃的作用和意義

由于物流園區(qū)的建設要占用大量的土地資源 其投資少則幾億,而且建設周期長、投資回收慢,如果不對物流園區(qū)進行科學合理的規(guī)劃就盲目投資建設,其風險是十分巨大的大型物流園區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃設計是對物流園區(qū)建設的目標、理念以及資源和功能的總體部署與規(guī)劃,是制定物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃、布局規(guī)劃、項目規(guī)劃等具體實施方案的指導性綱領,是為物流園區(qū)的設計、建設、運營、管理和評價提供科學的決策依據(jù) 制訂一個科學的、行之有效的物流園區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃,將可以有效地規(guī)避經(jīng)營者的投資風險,使物流園區(qū)建設及其后續(xù)工作沿著正確的方向行進 它將有利于物流用地的合理布局和物流設施的合理配置及功能發(fā)揮,以便更好地為各類企業(yè)進行優(yōu)化生產和銷售、為及時滿足客戶的各類需求提供綜合的優(yōu)質服務.

2、現(xiàn)代城市物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位的內容

(l)明確總體指導思想和戰(zhàn)略目標

(2)開發(fā)模式定位

總結國內外物流園區(qū)開發(fā)建設的經(jīng)驗及在此基礎上的理論分析,現(xiàn)代物流園區(qū)可視需要與可能選擇采用如下四種開發(fā)模式:

a、政府規(guī)劃、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)模式

將物流園區(qū)作為一個類同于工業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)或高新技術開發(fā)區(qū)的項目進行有組織的開發(fā)和建設 該模式將是在特定的開發(fā)規(guī)劃、政策和設置專門的開發(fā)管理機構的組織下進行的經(jīng)濟開發(fā)項目 由于現(xiàn)代物流的發(fā)展特點、趨勢和在經(jīng)濟發(fā)展中的重要地位和作用,物流園區(qū)無可爭辯地成為構筑高效率運作和轉變經(jīng)濟增長方式與增長質量的新的經(jīng)濟發(fā)展體系的重要組成部分 正是由于物流園區(qū)具有物流組織管理和促進經(jīng)濟開發(fā)雙重功能特性,因此,建立在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)模式基礎之上的物流園區(qū)建設項日,實際上是在新的經(jīng)濟發(fā)展背景下的全新的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目.

b、政府規(guī)劃、主體企業(yè)引導開發(fā)模式

從人力市場經(jīng)濟發(fā)展的角度,按照運用市場機制進行物流資源合理整合和產業(yè)資源有效配置的原則,通過利用在物流行業(yè)和相應技術領域及供應鏈管理中具有優(yōu)勢的企業(yè)率先在園區(qū)進行開發(fā)和發(fā)展,在宏觀政策的引導與扶持下,積極引進需要依托物流環(huán)境促進發(fā)展的工業(yè)、商業(yè)企業(yè),逐步實現(xiàn)物流產業(yè)的聚集達到物流園區(qū)開發(fā)和建設的目的 主體企業(yè)引導開發(fā)的物流園區(qū)開發(fā)模式,要求在城市經(jīng)濟管理體制、管理機制等方面實施大力度的改革和創(chuàng)新,要求能從中心城市發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的高度,培育現(xiàn)代物流園區(qū)發(fā)展所需要的有開發(fā)實力的企業(yè)和良好的市場環(huán)境.

c、政府規(guī)劃、工業(yè)地產商開發(fā)模式

是指將物流園區(qū)作為工業(yè)地產項目,通過給予開發(fā)者適應工業(yè)項目開發(fā)的上地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等相關政策,由工業(yè)地產商主持進行物流園區(qū)的道路、倉庫和其它物流基礎設施的建設和投資,然后以租賃、轉讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行物流園區(qū)相關設施的經(jīng)營和管理 在澳大利亞、美國、德國等經(jīng)濟發(fā)達國家均有此種開發(fā)模式的范例 作為類似于工業(yè)地產商開發(fā)模式,在日木的東京、神戶、德國的不來梅等城市,是由政府投資進行物流園區(qū)相關基礎設施的投資建設,然后委托給個或多個物流設施管理能力較強的企業(yè),在較為優(yōu)惠的政策框架下進行經(jīng)營管理 采用工業(yè)地產商開發(fā)模式的理論基礎是物流園區(qū)的開發(fā)和建設本身不是為了贏利,目的在于建立良好的物流運作與管理環(huán)境,為工業(yè)、商業(yè)企業(yè)以及物流經(jīng)營企業(yè)創(chuàng)造提高物流效率和降低物流成本的條件,是一種社會效益的體現(xiàn) 政府的收益著眼于整體經(jīng)濟規(guī)模的擴大經(jīng)濟運行質量、效率與效益的提高.

d、綜合運作開發(fā)模式

是指對上述的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導開發(fā)模式和工業(yè)地產商開發(fā)模式等多種模式混合運用的物流園區(qū)開發(fā)模式 由于物流園區(qū)開發(fā)項目一般具有較大的建設規(guī)模和涉及廣泛的經(jīng)營范圍,既要求在土地、稅收等政策方面的有力支持,也需要有很強的資金籌措能力友運作能力,還要求園區(qū)具備強有力的經(jīng)營運作管理能力,單純采用某一種開發(fā)模式,往往難以達到保障園區(qū)建設順利推進的目的,有必要對上述物流園區(qū)的多種開發(fā)模式進行綜合使用.

(3)業(yè)務定位

物流園區(qū)的業(yè)務定位是指物流園區(qū)準備干什么,也就是從事什么行業(yè)的物流服務業(yè)務 比如,有的只是從事某一類或某幾類商品的物流服務業(yè)務,有的則可能從事綜合性的物流服務業(yè)務

(4)客戶定位

物流園區(qū)的客戶定位是指物流園區(qū)的服務對象是誰,也就是指物流園區(qū)的目標顧客是誰 不同的目標顧客具有不同的業(yè)務需求和滿足需求所需要的特定服務方式,因此它直接決定了物流園區(qū)的經(jīng)營方式和服務方式的選擇。