行業(yè)資訊
廣州城市更新重磅規(guī)劃通過,推動(dòng)低效存量土地的盤活再利用
10月24日，《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》（下稱“《專項(xiàng)規(guī)劃》”）經(jīng)第四屆廣州市規(guī)劃委員會(huì)地區(qū)規(guī)劃專業(yè)委員會(huì)第十四次會(huì)議審議通過。其中提出，至2035年累計(jì)推進(jìn)城市更新約300平方公里（含城中村改造155平方公里），通過微改造、混合改造、全面改造多種方式并舉，推動(dòng)低效存量土地的盤活再利用。
市規(guī)劃和自然資源局表示，《專項(xiàng)規(guī)劃》順利審議通過標(biāo)志著廣州市城市更新、城中村改造工作在規(guī)劃統(tǒng)籌引領(lǐng)、土地要素保障、價(jià)值導(dǎo)向轉(zhuǎn)變、政策制度創(chuàng)新、管理機(jī)制完善等多個(gè)方面邁上了一個(gè)新臺(tái)階，成為指導(dǎo)廣州市面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要綱領(lǐng)性規(guī)劃。
分區(qū)分類落實(shí)城市戰(zhàn)略
城市更新、城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃是廣州市對(duì)存量空間的重構(gòu)，是存量土地時(shí)代國土空間規(guī)劃體系的重要專項(xiàng)規(guī)劃，向上銜接《廣州市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》，落實(shí)城市戰(zhàn)略目標(biāo)、國土空間格局、規(guī)劃分區(qū)、重大基礎(chǔ)設(shè)施等，提出城市更新、城中村改造的目標(biāo)、規(guī)模、分區(qū)分類分步策略，向下傳導(dǎo)城市發(fā)展戰(zhàn)略意圖，積極穩(wěn)步引導(dǎo)城市更新、城中村改造，在全面支撐“制造業(yè)立市”、協(xié)同促進(jìn)歷史生態(tài)保護(hù)、強(qiáng)化公共基礎(chǔ)設(shè)施供給、構(gòu)建現(xiàn)代化國際化大都市、推動(dòng)項(xiàng)目落地實(shí)施等方面發(fā)揮積極作用。
為實(shí)現(xiàn)對(duì)城市發(fā)展藍(lán)圖的有效傳導(dǎo)，《專項(xiàng)規(guī)劃》銜接“南建面海新城、北筑產(chǎn)業(yè)極點(diǎn)、東立綜合門戶、西聯(lián)廣佛同城、統(tǒng)籌山城灣海、貫通功能走廊、壯大合作腹地、強(qiáng)化灣區(qū)核心”的發(fā)展策略，明確城市更新重點(diǎn)區(qū)域，實(shí)施差異化更新策略?；谑杏蚩傮w空間格局，劃分一、二級(jí)城市更新區(qū)域，提出更新導(dǎo)向，持續(xù)優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，整體推動(dòng)區(qū)域高品質(zhì)發(fā)展。
分步有序推進(jìn)城市更新
《專項(xiàng)規(guī)劃》統(tǒng)籌新增用地與存量用地資源配置，規(guī)劃至2025年，累計(jì)推進(jìn)城市更新約130平方公里（含城中村改造70平方公里）；至2030年，累計(jì)推進(jìn)城市更新約230平方公里（含城中村改造120平方公里）；至2035年累計(jì)推進(jìn)城市更新約300平方公里（含城中村改造155平方公里），通過微改造、混合改造、全面改造多種方式并舉，推動(dòng)低效存量土地的盤活再利用。
分步推進(jìn)城中村改造示意圖
《專項(xiàng)規(guī)劃》明確項(xiàng)目正負(fù)面清單，優(yōu)先推進(jìn)涉及“十四五”規(guī)劃近期發(fā)展重點(diǎn)、歷史文化保護(hù)、戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域、重點(diǎn)功能片區(qū)、樞紐門戶、交通干道等的城市更新項(xiàng)目，定時(shí)間表、路線圖，按2025、2030、2035年度明確項(xiàng)目推進(jìn)時(shí)序安排，避免短時(shí)間內(nèi)大拆大建和“運(yùn)動(dòng)式”更新。對(duì)不符合“三區(qū)三線”、歷史文化保護(hù)、城市環(huán)境總體規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃，或是大范圍涉及生態(tài)廊道、可能導(dǎo)致“田中城”等情況的城市更新項(xiàng)目，原則上不列為全面改造項(xiàng)目。
《專項(xiàng)規(guī)劃》明確至2035年擬推進(jìn)的舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造與混合改造項(xiàng)目291個(gè)。其中：舊村莊全面改造項(xiàng)目252個(gè)（含城中村項(xiàng)目150個(gè)）、舊村莊混合改造項(xiàng)目24個(gè)（含城中村項(xiàng)目15個(gè)），“拆、治、興”并舉推動(dòng)改造；舊城混合改造項(xiàng)目15個(gè)，綜合運(yùn)用“留、改、拆”方式推進(jìn)。鼓勵(lì)未納入全面改造和混合改造的舊村莊（城中村）以及老舊城區(qū)推進(jìn)微改造，鼓勵(lì)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以外地區(qū)推進(jìn)鄉(xiāng)村整治提升。
全市城市更新規(guī)模分解示意圖
全面支撐“制造業(yè)立市”
《專項(xiàng)規(guī)劃》結(jié)合工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊管理優(yōu)化存量產(chǎn)業(yè)空間布局，推動(dòng)存量工業(yè)用地集聚化、園區(qū)化發(fā)展。鼓勵(lì)低效產(chǎn)業(yè)用地、老舊廠房、村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)等存量資源更新改造，釋放存量資源形成新空間供給，為新動(dòng)能新產(chǎn)業(yè)留足空間，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和空間“雙轉(zhuǎn)型”。
村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)作為全市存量用地的重要類型，其更新改造對(duì)于保障全市產(chǎn)業(yè)空間供給、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)具有重要意義?！秾ｍ?xiàng)規(guī)劃》提出，至2025年擬推進(jìn)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)項(xiàng)目206個(gè)、總用地面積約18平方公里。其中，采取政府收儲(chǔ)約189公頃，單獨(dú)改造約723公頃，納入舊村改造約311公頃，微改造約565公頃，淘汰關(guān)停約10公頃。選取3-5批村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目，打造超過20個(gè)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)試點(diǎn)園區(qū)，形成示范效應(yīng)。
協(xié)同促進(jìn)歷史生態(tài)保護(hù)
《專項(xiàng)規(guī)劃》堅(jiān)持歷史文化保護(hù)優(yōu)先，積極保護(hù)廣州歷史城區(qū)，延續(xù)城市傳統(tǒng)中軸線和傳統(tǒng)街巷風(fēng)貌。保護(hù)歷史文化街區(qū)和歷史風(fēng)貌區(qū)，以“繡花功夫”促進(jìn)活化利用。加強(qiáng)歷史文化名鎮(zhèn)、名村和傳統(tǒng)村落保護(hù)，保持建筑、村落以及周邊環(huán)境的整體空間形態(tài)和內(nèi)在關(guān)系，在風(fēng)格、色彩、體量、高度和空間環(huán)境等方面實(shí)現(xiàn)新舊融合。保護(hù)古樹名木及其后續(xù)資源，不破壞地形地貌，不伐移老樹和有鄉(xiāng)土特點(diǎn)的現(xiàn)有樹木。
《專項(xiàng)規(guī)劃》堅(jiān)持生態(tài)文明理念，提出城市更新要順應(yīng)市域山水格局，保護(hù)山體、水系等自然生態(tài)環(huán)境。推進(jìn)國土生態(tài)修復(fù)與環(huán)境治理，有序退出位于城市山體森林、水系濕地和耕地資源周邊保護(hù)地區(qū)內(nèi)的低效存量用地，因地制宜采用拆違建綠、留白增綠等方式，實(shí)現(xiàn)綠色生態(tài)發(fā)展，推動(dòng)宜居生態(tài)環(huán)境改善。
強(qiáng)化公共基礎(chǔ)設(shè)施供給
《專項(xiàng)規(guī)劃》堅(jiān)持人民城市人民建、人民城市為人民的思想理念，聚焦人民群眾的生命安全、身體健康和“急難愁盼”等問題，通過城市更新補(bǔ)齊教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、環(huán)衛(wèi)等公共基礎(chǔ)設(shè)施短板，促進(jìn)公共服務(wù)均等化，打造有溫度的城市。統(tǒng)籌考慮周邊業(yè)態(tài)、居住人口、職住平衡、租金承受能力等情況，規(guī)范保障性住房和人才公寓等政策性住房和中小戶型租賃住房配置，豐富房源戶型、增加套數(shù)供應(yīng)，助力完善住房保障。
探索房票安置政策機(jī)制
《專項(xiàng)規(guī)劃》建立“單元+地塊”詳細(xì)規(guī)劃分層編制和分級(jí)審批管控體系，探索完善規(guī)劃管理機(jī)制體制。用好用足城市更新土地政策，探索通過整合歸宗、置換收購、儲(chǔ)改結(jié)合等多種組合方式實(shí)施連片更新。強(qiáng)化國土空間規(guī)劃用地管理，增存聯(lián)動(dòng)，以增量撬動(dòng)存量，多途徑解決城市更新中用地指標(biāo)缺口問題。堅(jiān)持有為政府、有效市場(chǎng)，切實(shí)發(fā)揮政府在改造中的主導(dǎo)作用，強(qiáng)化對(duì)土地開發(fā)一級(jí)市場(chǎng)的管理。提出優(yōu)化成本核算與征拆標(biāo)準(zhǔn)，探索房票安置政策機(jī)制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率。
文、圖/廣州日?qǐng)?bào)·新花城記者：杜娟 通訊員：穗規(guī)資宣廣州日?qǐng)?bào)·新花城編輯：張影
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