一 冷鏈物流園區(qū)現(xiàn)狀

隨著冷鏈物流逐漸升溫，與之配套的基礎(chǔ)設(shè)施也得到快速發(fā)展。以冷藏車來說，據(jù)統(tǒng)計，2008年我國冷藏車保有量不到5萬輛，之前十年每年增長速度不足8%，而近幾年冷藏車的增長速度為15%左右。冷庫的增長速度更是突飛猛進，在2010年國家發(fā)改委出臺的《農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》中，我國冷庫總?cè)萘繛?80萬噸(實際總?cè)萘恳呀?jīng)達到1500萬噸以上)，而到2013年底，初步估計我國建成和在建冷庫的總?cè)萘恳呀?jīng)超過2500萬噸。

冷鏈物流園區(qū)是近幾年才出現(xiàn)的新概念，是我國物流高速發(fā)展和冷鏈物流得到充分重視的現(xiàn)象。國外的物流園區(qū)涵蓋多種功能，其中包括冷庫和冷產(chǎn)品的物流功能，一般不作為獨立的園區(qū)概念出現(xiàn)。而我們?yōu)榱藦娬{(diào)冷鏈的特殊性，將冷產(chǎn)品的集中處理、交易、儲存和配送的建筑群稱為冷鏈物流園區(qū)。這一方面體現(xiàn)了冷鏈的重要性，另一方面為園區(qū)建設(shè)加上了一個吸引眼球的概念。

冷鏈物流園區(qū)在國外很少出現(xiàn)的另一個因素，是其產(chǎn)品流通的特點。美國多數(shù)農(nóng)副產(chǎn)品和水產(chǎn)品按訂單生產(chǎn)和交割，很少有批發(fā)市場的交易環(huán)節(jié)，所以圍繞冷產(chǎn)品交易為主的冷鏈物流園區(qū)比較少。而我國冷產(chǎn)品交易環(huán)節(jié)較多，多次批發(fā)交易、多環(huán)節(jié)運作造成了對冷鏈物流園區(qū)的需求。

我國冷鏈物流園區(qū)主要分為以下幾種類型：

01

以冷凍品批發(fā)為主的市場型冷鏈物流園區(qū)。

此類冷鏈物流園區(qū)是目前庫房出租率最好，盈利水平最高的園區(qū)。此類園區(qū)依靠冷產(chǎn)品集中交易必須以冷庫為依托的特點，一般租賃價格比較高，而且其它配套功能也有很好的收益，如制冰、禮盒包裝、配送、叉車租賃等等。北京的西南郊冷庫、上海的東方物流港、武漢的白沙洲冷庫等都屬于此類型園區(qū)。

2

以冷庫租賃為主的倉儲型冷鏈物流園區(qū)。

此類冷鏈物流園區(qū)一般建在離市區(qū)距離較遠，或靠近港口和道路中轉(zhuǎn)樞紐的地方。較大存儲量的冷庫和較便宜的地價和建造成本適合大批量的冷產(chǎn)品儲存，如進口海產(chǎn)品、國家儲備肉、水果保鮮庫等等。

3

以提供配套冷庫為主的綜合冷鏈物流園區(qū)

此類物流園區(qū)是目前大多數(shù)冷鏈物流園區(qū)的存在形式。目前，大型的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、綜合性物流園區(qū)都需要冷庫作為園區(qū)功能的一部分，盡管冷庫容量只占普通庫房很少的一部分，主辦方也愿意選擇冷鏈物流作為園區(qū)概念。

二、冷鏈物流園區(qū)存在的問題

我國冷鏈物流園區(qū)在快速發(fā)展過程中遇到了很多問題。首先是園區(qū)建設(shè)，其次是園區(qū)運營管理。園區(qū)的建設(shè)屬于戰(zhàn)略投資，它所帶來的影響無論對企業(yè)，對社會都將是長期和巨大的。園區(qū)的運營雖然也出現(xiàn)很多問題，但管理問題可以逐步改善，而園區(qū)規(guī)劃定位的失誤會帶來不可挽回的損失。我們強調(diào)冷鏈物流園區(qū)在規(guī)劃建設(shè)過程中存在的問題，希望引起管理者和投資者的注意，盡量避免類似情況發(fā)生。

1 冷鏈物流園區(qū)建設(shè)受政策性影響較大，盲目建設(shè)現(xiàn)象嚴重。

我國現(xiàn)階段冷鏈行業(yè)的發(fā)展受政策影響比較大，政府的財政支持、土地優(yōu)惠等，引導(dǎo)著投資方對該行業(yè)的投入。政府出臺鼓勵政策的初衷是促進冷鏈行業(yè)長期、良性發(fā)展，但投資方追求的利益可能與之相同。

有的冷鏈物流園區(qū)在得到政府優(yōu)惠土地后，改變規(guī)劃方向，加大商業(yè)建筑面積，減少冷庫面積或拖后建設(shè);有些冷鏈物流園區(qū)建設(shè)受政策影響，忽略市場實際需求，投資方靠“拍腦袋做決定”，造成了冷庫的建筑模式和規(guī)模都背離了市場的實際需求。

2 冷鏈物流園區(qū)投資方很多沒有農(nóng)產(chǎn)品流通或者物流經(jīng)驗。。

根據(jù)本人2013年對物流園區(qū)和冷鏈物流園區(qū)投資方的了解，超過60%的投資方與物流和冷鏈物流沒有關(guān)系。投資冷鏈物流可以享受短期政策帶來的好處，并可以享受長期經(jīng)營冷庫得到穩(wěn)定收入，是地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險相對較小的區(qū)域。但非行業(yè)投資方在投資冷庫時所面臨的風(fēng)險和遇到的困難也相對較多。

2冷鏈物流園區(qū)建設(shè)多數(shù)只關(guān)注建筑形式，缺少專業(yè)規(guī)劃咨詢。

冷鏈物流園區(qū)是以物流運作、產(chǎn)品交易、物流加工為主的設(shè)施，并且冷庫又是包含較多專業(yè)技術(shù)的建筑物，所以冷鏈物流園區(qū)的建設(shè)更應(yīng)注重前期的規(guī)劃研究。有很多冷鏈物流園區(qū)投資方不愿意花錢花精力在規(guī)劃研究上，而更愿意相信自己的直覺和已有信息。

有人對此總結(jié)：“很多人愿花錢買教訓(xùn)，而不愿花錢買思想。”這種現(xiàn)象在冷鏈物流園區(qū)的規(guī)劃上體現(xiàn)得更明顯。國外一般花費在規(guī)劃咨詢方面的費用占總投資的2%~3%，我們卻寧愿花錢在建筑上。夏暉公司在1997年建設(shè)北京物流中心時花費5萬美元(相當于40萬人民幣)聘請專業(yè)貨架咨詢公司對貨架系統(tǒng)進行規(guī)劃，這在國內(nèi)企業(yè)簡直是不可想象的。

我國很多投資方更愿意選擇供應(yīng)商免費提供的規(guī)劃方案，貨架制造商免費提供的貨架布置方案，建筑設(shè)計院免費提供的園區(qū)規(guī)劃方案。很多大型企業(yè)建設(shè)園區(qū)時采取招投標的方式來決定園區(qū)規(guī)劃提供商，而參投標方案是在沒有支付費用的情況下提供的園區(qū)設(shè)計。一旦中標就等于認可了投標方的規(guī)劃方案，余下大部分的工作就是畫結(jié)構(gòu)圖了。

4 匆忙上馬，邊建邊改。

由于“拿地”對于建設(shè)冷鏈物流園區(qū)而言尤為關(guān)鍵，很多投資方在向政府提交申報項目之前匆忙做出一個園區(qū)建設(shè)方案并報政府批地。一旦得到土地后，再進行詳細的戰(zhàn)略調(diào)研論證和規(guī)劃已經(jīng)來不及了。所以匆忙上馬，邊施工邊改動，造成了大量浪費并且嚴重影響建設(shè)質(zhì)量。隨著土地紅利逐步消失，靠土地增值獲取成功的可能性會越來越小。

5 冷庫建設(shè)國家標準仍需完善。

2010年出臺的《冷庫設(shè)計規(guī)范GB50072-2010》是目前冷庫建設(shè)唯一可以參照的國家標準。標準中對冷庫的最大防火間隔定位3500平方米，而相同等級的干貨庫房是6000平方米。冷庫中不儲存易燃品，冷庫保溫用的是不自燃的材料，在冷庫運作越來越復(fù)雜的情況下，限定3500平方米作為最大分隔面積是不合理的。標準還規(guī)定冷藏間與穿堂之間的隔墻應(yīng)為防火墻，該防火隔墻的耐火極限不應(yīng)低于3小時。以上規(guī)定給冷庫建設(shè)造成了極大限制。

例如，如果建設(shè)10000平方米的鋼結(jié)構(gòu)冷庫，應(yīng)該如何進行防火分隔?按照此標準規(guī)劃不但冷庫建設(shè)成本上升，而且會降低冷庫的保溫性能，并對冷庫運營造成不便。如果只是為了防范氨制冷劑帶來的火災(zāi)風(fēng)險，可以對氨制冷做單獨說明。目前國家已出臺多項國家標準，2010年統(tǒng)計正在制定和已經(jīng)發(fā)布的與物流相關(guān)的標準就高達380項。這些標準如果出臺，多數(shù)企業(yè)并不知道，也不被企業(yè)所采用。所以本人建議，脫離企業(yè)和市場需求的國家標準應(yīng)慎重出臺。

三、冷鏈物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)應(yīng)采取的方式

戰(zhàn)略定位階段

冷鏈物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位非常重要，園區(qū)應(yīng)該做什么、不應(yīng)該做什么，園區(qū)的選址、運營模式和規(guī)模大小等等在此階段要明晰。園區(qū)戰(zhàn)略定位不能靠簡單的參觀考察，靠短期的政策引導(dǎo)。戰(zhàn)略定位必須基于當?shù)厥袌鲂畔?，基于行業(yè)發(fā)展特點，基于國家發(fā)展方向和企業(yè)的總體戰(zhàn)略做出綜合分析。2012年海南島海口馬村的冷鏈物流園最初計劃建設(shè)以蔬菜預(yù)冷為主的大型冷庫，但經(jīng)過戰(zhàn)略研究和定位后，改變?yōu)橐院．a(chǎn)品和水產(chǎn)品冷庫為主的水產(chǎn)品交易中心，避免了園區(qū)冷庫的方向性錯誤。

2.園區(qū)規(guī)劃階段

冷鏈物流園區(qū)規(guī)劃階段是將園區(qū)戰(zhàn)略定位落實到圖紙上的過程。此階段的主要工作應(yīng)包括：園區(qū)整體布局分析、園區(qū)內(nèi)道路及停車區(qū)域及動線分析、建筑內(nèi)功能布置及動線分析、建筑形式選擇對比方案、節(jié)能環(huán)保方案等等。有些冷鏈物流園區(qū)功能較復(fù)雜，包括多溫區(qū)冷庫、配送中心、交易大廳、展示廳、產(chǎn)品加工車間、普通庫房、辦公建筑等等。要將園區(qū)建設(shè)成布局合理、功能完備、適合運作的設(shè)施，需要負責(zé)總體規(guī)劃的人員具備一定的物流經(jīng)驗、冷庫建設(shè)常識、建筑結(jié)構(gòu)經(jīng)驗和我國特有的批發(fā)市場運作理念。

3.園區(qū)建設(shè)階段

園區(qū)建設(shè)階段不但要有建筑施工的工程監(jiān)理負責(zé)工地施工監(jiān)督，同時也要對關(guān)鍵施工階段和關(guān)鍵點實施有效監(jiān)督，包括冷庫的保溫、管道鋪設(shè)等環(huán)節(jié)。冷庫在開始使用時出現(xiàn)的跑冷、庫板出汗、地面開裂等現(xiàn)象都是在施工階段沒有進行有效控制造成的。

4.園區(qū)運營階段

冷鏈物流園區(qū)從建設(shè)到運營一般會經(jīng)過試運行、驗收、招商等過程。如果投資商沒有物流園區(qū)或批發(fā)市場管理經(jīng)驗，應(yīng)聘請有經(jīng)驗的團隊做初期培訓(xùn)，并逐步建立自己的各種管理流程和規(guī)章制度。物流是生產(chǎn)性服務(wù)行業(yè)，冷鏈物流園區(qū)的經(jīng)營就應(yīng)該以服務(wù)商戶交易，服務(wù)物流運作為經(jīng)營宗旨。

四冷鏈物流園區(qū)發(fā)展趨勢

冷鏈物流園區(qū)在我國發(fā)展方興未艾，正處在快速發(fā)展的上升階段。冷鏈物流園區(qū)由于其附屬于流通產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，發(fā)展趨勢必然受到經(jīng)濟發(fā)展階段和冷產(chǎn)品流通模式變化的影響。具體分析冷鏈物流園區(qū)的發(fā)展有以下幾方面特點：

冷鏈物流園區(qū)細分化

隨著商品流通的精細化，配套的物流硬件設(shè)施也要求定制化設(shè)計。生產(chǎn)型、儲存型和交易型冷鏈物流園區(qū)對園區(qū)的布局和建筑物的選擇有較大不同。建在產(chǎn)地的物流園區(qū)、流轉(zhuǎn)中樞的物流園區(qū)和靠近消費地的物流園區(qū)也有區(qū)別。運作的產(chǎn)品不同，如蔬菜水果、肉制品或是水產(chǎn)品對冷庫的要求有其特殊性。所以園區(qū)建設(shè)和冷庫的細分化，既可以節(jié)約投資成本，又為物流運作提供了方便。

2.冷庫建設(shè)在流通鏈兩端發(fā)展

目前我國冷產(chǎn)品的流通環(huán)節(jié)太多，從田間地頭、海洋池塘到百姓餐桌要經(jīng)過六七個環(huán)節(jié)甚至更多。隨著商業(yè)流通體系的逐步精細化，中間環(huán)節(jié)會減少。農(nóng)產(chǎn)品加強前期預(yù)冷處理對后續(xù)流通過程中的質(zhì)量影響是非常大的，而我國目前靠近田間地頭的蔬菜水果預(yù)冷處理設(shè)施嚴重不足。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)整合是發(fā)展大農(nóng)業(yè)、發(fā)展訂單化生產(chǎn)的基礎(chǔ)。伴隨著農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)模式的改變，貼近生產(chǎn)種植端的預(yù)冷處理和冷庫儲存設(shè)施會有較大需求。

3.冷鏈B2C模式的快速發(fā)展

冷產(chǎn)品的B2C模式需要冷鏈支撐，且對運作要求較高，配送成本比一般貨品的配送成本也高出很多。所以京東商城，1號店等電商將冷產(chǎn)品宅配放在最后來發(fā)展。但隨著百姓消費水平提高，冷鏈宅配將面臨很大的需求?，F(xiàn)階段電商靠外包冷鏈物流，外包產(chǎn)品組配包裝的形式將不具有競爭力。自建適合電商冷產(chǎn)品運作的冷庫設(shè)施，將會是電商下一步應(yīng)該考慮的方向。